Как взять ипотеку без проблем: советы от профессионалов

Приветствуем читателей онлайн-журнала "Biznesmenam.com"! По статистике, 70% семей в России нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому сегодня мы поговорим о том, как взять ипотеку без лишних хлопот и проволочек.

Прочитав статью, вы узнаете:

• что необходимо знать об ипотеке людям, желающим улучшить свои жилищные условия;
• какие требования предъявляются к заёмщикам банками;
• кто и на какую поддержку со стороны государства может рассчитывать;
• как взять ипотеку – пошаговая инструкция;
• на что стоит обращать внимание при выборе банка и объекта ипотечного кредитования;
• какие документы потребуются для оформления ипотеки.

Также в статье вы найдёте советы профессионалов о том, как не ошибиться с выбором ипотечной программы и избежать проблем, связанных с ней. Кроме того, в конце статьи будет приведён список надёжных банков с лучшими условиями по ипотеке.

Статья будет интересна не только тем, для кого эта тема актуальна, но и тем, кому подобный займ может понадобиться в будущем.

---

Кстати, лучшие условия по займам предлагают следующие компании:  

Ранг	Сравнить	Время получения	Максимальная сумма	Минимальная сумма	Возрастное ограничение	Возможные сроки
1		3 мин.	70 000 руб. Оформить!	2 000 руб.	23-55	10-168 дн.
2	Акция	3 мин.	30 000 руб. Оформить!	100 руб.	21-65	7-21 дн.
3		4 мин.	30 000 руб. Оформить!	2 000 руб.	18-75	7-30 дн.
4		5 мин.	20 000 руб. Оформить!	1 000 руб.	18-65	1-30 дн.
5		1 мин.	80 000 руб. Оформить!	1 500 руб.	18-75	5-126 дн.

  А теперь вернёмся к теме нашей статьи и продолжим.

---

1. Перед оформлением

Для подавляющего большинства россиян и граждан СНГ ипотечный займ – единственная возможность купить квартиру сегодня, а не ждать годами, пока наберется достаточная сумма.
Статистика говорит о том, что около 50% жилого фонда в РФ приобретается в кредит.

Ипотека – это займ денежных средств, при котором субъект с помощью банка может приобрести жильё. При этом предмет ипотеки остаётся в залоге у кредитора до тех пор, пока заёмщик полностью не выплатит долг.

Если субъект, взявший кредит на покупку своего собственного жилья, не может больше выплачивать банку долг, то к такому заёмщику применяются штрафные санкции. Банк вправе забрать купленное в займ жильё, если субъект нарушает условия кредитования.

Нарушить договор займа можно разными способами:

• Передача приобретенной квартиры третьим лицам;
• Нанесение ущерба имуществу, нарушение условий эксплуатации;
• Неправомерное изменение технических особенностей объекта;
• Несоблюдение требований страхования.

Если вы решились взять заёмные средства у банка, то сначала вы должны определиться с целью, понять, что вами движет, на какую сумму вы рассчитываете, и определиться со сроками погашения кредита.

Ипотечное кредитование практикуют большинство банков РФ и стран СНГ. Зарубежные страны и государства также дают в кредит денежные средства на приобретение жилья.

Однако огромный недостаток в том, что в РФ – непомерно высокие⇑ процентные ставки. На сегодняшний день средняя ставка в банках около 10-13% годовых. При том, что в некоторых зарубежных странах ставка по процентам может быть всего 3% годовых.

Так как ипотека предоставляется на долгие годы, то заёмщик должен морально и материально быть готов к регулярным выплатам процентов (каждый месяц не позднее определенной банком даты), дабы не попасть на штрафные санкции.

Если в принятии столь трудного решения участвует ваша семья, то вам это только на пользу. Хорошо бы было, чтобы и семейный бюджет был расписан на несколько лет вперед. Это позволит вам выплачивать взятую в долг сумму без страха за завтрашний день.

Существует еще один разумный и логичный подход – рассчитайте для себя, сколько вы в итоге переплатите. Какова разница в сегодняшней стоимости жилья и в стоимости, которую вы выплатите банку, когда полностью погасите долг. При нынешних процентных ставках переплата составляет 200% и более.

Например:

Некая среднестатистическая семья берет ипотеку на 20 лет, покупая жилье за сумму равную 3 000 000 рублей. Ставка банка составляет 13%. У семьи нет никаких государственных льгот и субсидий (либо у неё нет возможности их получить, либо они просто не в курсе, что подобное существует). В месяц семья будет отдавать банку 35 000 рублей. А в конечном итоге квартира обойдется им в 8 000 000 руб.

За 20 лет кому-то переплата в 5 000 000 рублей покажется баснословной, кому-то вполне приемлемой. Много это или мало, решать только вам. Важно не забывать, что инфляцию никто не отменял, да и экономическая ситуация в России нестабильна.

Многие называют процентные ставки в банках настоящим грабежом. Однако нужно понимать, что банк не является благотворительной организацией. Выдавая кредит, он в первую очередь хочет заработать. А вам, как заёмщику, нужно для себя выяснить, соответствует ли ваш доход требованиям, которые предъявляет банк.

Сумма выплат по кредиту не должна превышать 30-45% от дохода вашей семьи. Например, чтобы позволить себе платить по ипотечному кредиту 35 000 рублей, суммарный доход всех платежеспособных членов семьи должен составлять 100 000 рублей за один месяц.

2. Требования банков

Прежде чем решиться на оформление ипотеки, необходимо изучить требования банков к подобным заёмщикам. Как правило, они схожи во всех кредитных организациях, но могут быть и существенные отличия. Зная о них заранее, вы сможете сэкономить время при выборе кредитора.

Кроме того, стоит ознакомиться со всеми льготами, предоставляемыми государством различным категориям граждан. Не зря говорят: "Осведомлён, значит – вооружён".

1) Возраст

На сегодняшний день рассчитывать на приобретение жилья с помощью ипотеки могут молодые люди с 21 года. Верхний порог возраста не ограничен, а если точнее, то каждая кредитная организация устанавливает свои возрастные ограничения. Обычно банк ведёт подсчёты так: к возрасту заёмщика прибавляется срок кредитования.

Как правило, банки к пенсионному возрасту прибавляют 3-5 лет. Сбербанк по сравнению с другими более лоялен к возрасту. У него возрастной предел клиента достигает 75 лет.

2) Платежеспособность

Обязательные показатели:

• уровень сегодняшнего дохода заёмщика;
• непрерывный стаж на постоянном месте работы;
• должность заёмщика;
• уровень получаемого дохода семьи в целом.

От всех вышеперечисленных показателей зависит как сумма положенных вам денежных средств, так и срок, за который вы должны расплатиться с банком.

Кроме того, условия ипотечного кредитования зависят и от источника заработка заёмщика:

• Если вы являетесь государственным служащим, то вам невероятно легко будет взять ипотеку – вы идеальное лицо с фиксированным доходом. Наличие диплома о высшем образовании будет вам несомненным подспорьем.
• Владельцы собственного бизнеса удивляются, узнав, что таким клиентам банки не любят идти навстречу. А все потому, что в России очень нестабильное экономическое положение. Благодаря чему, владельцы своего дела автоматом попадают в список рискованных заёмщиков.

3) Льготы

От государства в России могут получить помощь следующие лица:

1. Семьи, у которых от 2-х детей и больше, получившие от государства сертификат, называемый материнским капиталом. Подробнее о том, как купить квартиру на материнский капитал, читайте здесь.
2. Молодые пары, только создавшие семью, которые участвуют в программе господдержки ипотека "Молодая семья";
3. Семьям военнослужащих доступна военная ипотека.

Первые две категории могут смело положиться на поддержку нашего государства, которое имеет возможность частично оплатить взятое в кредит жильё. Для военнослужащих все немножко проще. Если сумма кредита не выше 2,4 млн. руб, то государство полностью погашает весь займ.

3. Пошаговый алгоритм

Решившиеся взять ипотеку граждане задаются одним и тем же вопросом, с чего им начать. К оформлению кредита на жильё стоит подходить ответственно и серьёзно. Следует определиться с алгоритмом ваших действий для наиболее эффективного решения жилищных проблем.

У кредитоспособного заёмщика существуют 2 способа оформить ипотечный кредит:

1. Действовать в одиночку, то есть самостоятельно;
2. Привлечь профессиональную помощь, такую как риэлтерские компании или обратиться к кредитным брокерам.

Шаг 1. Подбор жилья

Выберите то жильё, которое вам подходит по всем критериям. Узнав о стоимости понравившегося объекта, вы сможете подсчитать на какой срок необходимо взять кредит для наиболее быстрого погашения.

На сегодняшний день в ипотеку вы можете взять любой объект жилого фонда:

• квартиру в только что возведенном доме;
• квартиру на вторичном рынке;
• дом в частном секторе;
• загородный дом/коттедж/дачу.

Кроме того, банки иногда помогают денежными средствами при строительстве жилья или участвуют в так называемом долевом строительстве домов.

Для субъекта, решившегося на ипотечное кредитование, важно разумно соотнести свои желания с возможностями. Это поможет избежать в будущем разочарования и многих прочих неприятностей.

Профессионала утверждают, что при выборе подходящего жилья, огромную роль играет целевая установка покупателя:

• Одно дело, когда покупатель жилья с относительно постоянным доходом вдруг решает сменить обстановку или руководствуется желанием иметь более изысканное жильё, нежели у него есть на данный момент. Подобным клиентам будет проще расстаться с новоприобретенной квартирой, если выплаты по кредиту в какой-то момент покажутся клиенту излишне высокими.
• И совсем другое дело, когда в кредитную историю попадает семья, которая решила свой «квартирный вопрос». Такой клиент во чтобы то не стало, постарается сохранить жильё, даже если доход снизится↓, а ставка увеличится↑.

Следует помнить, банк не выдаст кредит в случае, если:

• жильё находится в аварийном состоянии;
• дом, в котором расположена квартира, подлежит сносу;
• объект ипотеки располагается в другом государстве.

Шаг 2. Выбор банка

К выбору банка нужно приступать, если вы уже определись с целью и суммой займа. Всегда имейте ввиду, – если вам понравились кредитные условия выбранного банка, это ещё не значит, что вы ему как заёмщик подойдёте. Иными словами, взаимовыгодное сотрудничество для обеих сторон возможно только при полном взаимном доверии кредитора и заёмщика.

Если есть возможность воспользоваться государственными льготами, никогда не упускайте свой шанс. Процесс может быть долгим и нудным. Но, если государство поможет снизить↓ ставку хоть малость, то вы в любом случае сэкономите тысячи, а может десятки тысяч рублей, ведь ипотека даётся ни на один год.

Подбирая себе схемы ипотечного кредитования, не упускайте из внимания следующие моменты:

• Первоначальная сумма взноса;
• Максимальный порог займа;
• Количество страховых условий;
• Престиж и рейтинг кредитной организации;
• Отзывы клиентов, сотрудничающих с банком;
• Условия раннего погашения кредита;
• Сроки просрочки, после которых вводятся штрафные санкции.

А как быть тем, у кого официальная зарплата маленькая↓ и основная часть дохода "чёрная" (скрытая от налогов)? Специалисты советуют таким гражданам обращаться в банки, которые закрывают глаза на подобную прибыль и предлагают более лояльные и гибкие условия для ипотечного кредита (без справок и без каких-либо поручителей). Однако следует знать, что процентная ставка в подобных случаях может быть порядком выше⇑.

Если вас интересует вопрос, как взять ипотеку без первоначального взноса, следите за предложениями банков и застройщиков, такие акции иногда вводятся для стимуляции продаж жилья.

Шаг 3. Сбор документов

Стандартный перечень нужных документов:

• Анкета, она же заявление для получения займа;
• Документ, подтверждающий личность лица, берущего кредит (паспорт) + копии паспортов поручителей;
• Справка 2-НДФЛ, показывающая доход за 6 месяцев;
• Копии всех заполненных листов трудовой книжки, заверенные печатью по месту работы;
• Уставные документы – для частного предпринимателя;
• Документы на покупку объекта жилого фонда.

Для льготной категории граждан процедура более сложная. Требуется предоставить именно те документы, которые подтверждают, что вы относитесь к льготной категории, и разрешают воспользоваться средствами из бюджета.

• Семьям, обладающим материнским капиталом, следует в Пенсионном Фонде России получить разрешение, которое даёт право на использование капитала в качестве решения «квартирного вопроса».
• Военнослужащие, в свою очередь, получают разрешение в Росвоенипотеке.

Шаг 4. Подписание кредитного договора

Обязательно изучите данный документ вдоль и поперек, пройдитесь по всем его пунктам, особенно по тем, что написаны мелким шрифтом. Убедитесь, что в договоре не прописаны никакие дополнительные сборы и комиссии.

Возьмите на заметку! Изучать договор лучше дома – там, где вас не будут отвлекать. А лучше всего, если вы обратитесь к юристу, специализирующемуся в покупке и продаже недвижимого имущества.

В договоре займа обычно прописывается право застройщика продать вам жилое помещение в долг. Не забывайте, что ваш объект недвижимости остается в залоге у банка-заемщика до полного возвращения долга.

Жилое имущество, находящееся в залоге у кредитной организации, заёмщик не имеет право продать, отдать в дар или же разменять.

Шаг 5. Страхование

Российское законодательство гласит, что приобретаемая в ипотеку недвижимость нуждается в обязательном страховании.

Кредитные организации попутно со страхованием предоставленного вам жилья, также предлагают застраховать всё, что с вами связано. Начиная с вашего здоровья, заканчивая риском невозврата полученных денежных средств по кредиту.

Заёмщик может отказаться от навязываемых страховок, которые дополнительно требуют оплаты. Однако стоит учитывать, что банк в таком случае может увеличить↑ процент по займу.

Шаг 6. Регистрация договора в Росреестре

Закладная составляется попутно с договором и остаётся в банке до тех пор, пока кредитуемое лицо не вернёт всю предоставленную сумму, полученную на покупку жилья, вместе с процентами банку.

4. Как выбрать схему

Совет 1. Выбирайте удобную для вас валюту кредита

Лучше брать кредит в валюте, в которой у вас стабильный доход. Незыблемое правило любого кредита, не только ипотечного: получая зарплату или иной доход в рублях, займ берите всегда в рублях.

Логика тут крайне проста. Взяв кредит в долларах, а получая зарплату в рублях, вам придётся приобретать валюту. Если курс увеличится↑, увеличатся↑ и ваши выплаты.

Например:

В 2014 году случился кризис. Он подкосил многих заёмщиков, которые приобретали ипотеку в долларах, так как ставка была крайне низкой.

Резкий скачок доллара привел к тому, что процентная ставка по ипотеке выросла⇑ в 2 раза. А заработанная плата осталось на том же уровне.

Совет 2. Внимательно читайте договор

Как уже было написано ранее, изучайте договор крайне внимательно, не упуская ссылок и сносок, особенно, если они написаны мелким шрифтом.

Специалисты советуют обратите внимание на пункты, в которых могут быть прописаны дополнительные расходы, сборы и комиссии. Некоторым заёмщикам данные пункты кажутся не важными, в этом их ошибка. Зачем переплачивать там, где это совсем не нужно?

Например:

У кредитной организации может быть в партнёрах некая страховая компания, услуги которой вам навяжут, дабы вы застраховали, скажем, своё здоровье.

В итоге заёмщик от суммы приобрётенного кредита выплачивает некой страховой компании до 2-х % годовых. Если посчитать, во сколько выльется вся страховка за весь период кредитования, сумма вас совсем не обрадует.

Совет 3. Грамотно рассчитывайте бюджет

Сумма, которую вы отдаёте раз в месяц в банк, не должна быть выше 30-40% семейного достатка. 50% – тот порог, за который лучше не выходить. Иначе ваши условия жизни могут резко ухудшиться.

Стоить отметить, что в России правило 40% не очень работает. Наши граждане 60-70% могут отдавать банку за кредит, надеясь, что вот-вот увеличится заработная плата либо просто надеются на авось.

В таких случаях люди запрещают себе думать об отдыхе или о развлечениях, потому что просто не могут позволить себе такой роскоши. А любая внеплановая ситуация может привести заёмщика к штрафам, что в свою очередь приводит к негативной кредитной истории.

Поэтому очень важно адекватно оценивать свои силы и возможности, и принимать решение в соответствии с имеющимися реалиями жизни.

Совет 4. Имейте денежные накопления на непредвиденные расходы

Некая «финансовая подушка безопасности» должна в идеале быть у каждой семьи. Накопления станут вам надежной подстраховкой в непредвиденных ситуациях: при потере работы, болезни родственника или любой другой сложившейся критической ситуации.

Денежная сумма, хранящаяся скажем в ячейке банка, должна равняться 3-6 месячным платам за кредит. Возможно, в будущем это поможет вам избежать как штрафных санкций, так и потери квартиры.

Накопив достаточную сумму денег, не спешите досрочно погасить долг по кредиту. Вы можете попасть на ещё больший процент переплаты. Кредитные организации не очень любят подобные маневры. В некоторых случаях в договоре прописывают, что досрочное погашение грозит вам дополнительными штрафными санкциями.

Совет 5. Выбирайте оптимальное место и время

Профессиональные риэлторы считают, что главное в сделках с недвижимостью – правильное место и время. Прибегать к кредиту на квартиру стоит тогда, когда спрос падает↓.

Касается это, конечно, тех случаев, когда время терпит, и вы можете пожить на старом месте годок-другой. Не стоит «вешать» на себя ипотечный кредит, когда рынок недвижимости оживлён до предела.

5. Помощь кредитных брокеров

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей? Многие граждане когда–то не смогли вовремя отдать кредиты по разным причинам. Такое может случиться с каждым, но не нужно поддаваться панике.

Отказали в одном банке – идите в другой, отказали в другом – идите в третий и так далее. Многие банки могут с лёгкостью закрыть глаза на вашу не столь блистательную историю по кредитам. Стоит учитывать, что региональные банки менее требовательны к заёмщикам.

Кроме того, можно обратиться за помощью к ипотечным брокерам. У них в арсенале всегда есть пара-тройка знакомых менеджеров, работающих в отделах банков по выдаче кредитов. Такие брокеры есть в каждом городе.

Естественно, подобного рода услуги не безвозмездные. Но если кредитный брокер найдет для вас хороший кредитный вариант, вы порядком сэкономите.

В Москве подобными кредитными вопросами занимаются такие компании как Кредитная лаборатория, Бюро кредитных решений, Фридом. Для большинства брокеров плохая кредитная история – только лишний вызов показать свое профессиональное мастерство.

6. Лучшие банки

Ипотечных схем великое множество. В одном банке может быть несколько ипотечных программ. Выбрать из них оптимальную именно для вас бывает непросто.

В таблице перечислены самые лучшие в РФ ипотечные проекты с низкими процентными ставками.

Таблица: "Кредитные организации с лучшими ипотечными программами"

7. Заключение

Настало время подытожить всё вышесказанное. На самом деле взять ипотечный кредит не составит никакого труда, даже если у вас плохая кредитная история, маленькая официальная зарплата и нет первоначального взноса. А вот возвращать денежные средства на протяжении многих лет будет куда сложнее.

Перед тем, как взять на себя обязательства по кредиту, необходимо тщательно продумать всё до мелочей. Взвесить все последствия такого серьезного шага.

Не стоит брать ипотеку под влиянием эмоций. Возможно, с финансовой точки зрения вы и ваша семья ещё не готовы к такому решению. Подождите, пока крепко встанете на ноги. И у вас всё получится!

Видеоролик:

📌 Андрей Макаров

Автор финансового журнала «Бизнесменам.com»,  в прошлом руководитель известного smm-агенства. В настоящем коучер, интернет-предприниматель и маркетолог, инвестор. Рассказываю: как эффективно управлять личными финансами, выгодно их приумножать и больше зарабатывать.

На страницах сайта Вы найдете много полезной для себя информации.