Как меньше платить за квартиру: проверяем ее кадастровую стоимость через Росреестр по адресу

Здравствуйте, уважаемые читатели онлайн-журнала "Biznesmenam.com"! Если вы открыли эту статью, значит вас интересует, не переплачиваете ли вы налог на недвижимое имущество - квартиру. Есть хороший способ узнать это - запросить кадастровую стоимость квартиры через Росреестр по адресу. Прочитав материал, вы узнаете суть этой процедуры и пошаговую инструкцию по её проведению.

1. Общие сведения

Ещё не так давно, до 2011 года, было принято говорить «инвентаризационная стоимость», рассчитывать которую было призвано Бюро Технической Инвентаризации. В принципе для владельца жилья эта информация ничего не давала, кроме лишней нервотрепки, обязательной для получения справок.

Теперь же государственная политика изменилась, налоговое обложение стало привязано непосредственно к стоимости жилого помещения. Для этого понятия рыночная стоимость жилья, которую устанавливает сам собственник, не подходит, так как она может серьёзно отличаться от настоящего положения дел. Именно для этого и было принято такое определение как «кадастровая стоимость квартиры».

Кадастровая стоимость – это определяемое значение ценности помещения в фискальной политике правительства для налогообложения и получения средств для разрешения разных общественных проблем.

В это значение входят многочисленные составляющие, используемые в формуле для вычисления её значения. Наше законодательство требует, чтобы рыночная и кадастровая стоимости жилья были как можно больше приближены друг к другу, используя для этого дефляторы – перерасчет экономических значений при нынешних расценках. Это делается для того, чтобы при неизменной базовой стоимости жилья, сбор налогов повышался↑, пополняя государственный бюджет.

Кадастровую стоимость жилья необходимо знать:

• Для правильной оплаты налога и сборов на жилое помещение;
• Для получения залогового кредита под квартиру;
• Для оформления долевого наследства на жильё;
• При разделе имущества;
• В случае дарения квартиры или жилого помещения;
• При нотариальных сделках для вычисления государственной пошлины.

Расчёт кадастровой стоимости довольно сложный процесс, при котором возможны ошибки. Если кадастровая стоимость получится выше↑ реальной, с вас будут удерживать больший↑ налог, чем нужно на самом деле. Чтобы этого не происходило, кадастровую стоимость жилья можно оспорить в судебном порядке.

2. Главные составляющие при расчёте кадастровой стоимости

Ранее в каждом региональном подразделении Росреестра на все объекты недвижимости были заведены кадастровые паспорта, которые содержали все сведения, влияющие на расчёт кадастровой стоимости жилого помещения.

С 1 января 2017 года кадастровые паспорта законодательно отменили, так как теперь все эти данные содержит Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН).

Давайте поближе познакомимся с главными обязательными составляющими, влияющими на кадастровую стоимость недвижимого имущества.

Показатель 1. Размер жилья

На рыночную стоимость жилого помещения главное влияние оказывает его размер, то есть  общая площадь. Соответственно, при большей площади помещения его стоимость, как рыночная, так и кадастровая, будет выше, чем у малометражной квартиры.

Значит и налог на дом в 150 квадратных метров будет намного значительнее, чем на однокомнатную квартиру. Хотя в настоящее время бывают и однокомнатные квартиры-студии не меньшей площади. Это говорит о том, что в текущие расходы на содержание жилья необходимо добавить и деньги на оплату налога на недвижимое жилое помещение.

Показатель 2. Параметры жилого дома

Если дом, в котором вы проживаете не является достоянием культурного наследия государства, то чем он старше, тем дешевле будет его оценочная стоимость, чем в новом доме. Хотя на эту стоимость могут сильно влиять и другие факторы, например, желание покупателя приобрести квартиру именно в вашем доме или районе.

Как правило, квартиры на первом и последнем этажах стоят дешевле, чем на других этажах. Это обуславливается тем, что на первом этаже обычно шумно – бесконечно хлопает дверь, собираются под окнами компании, разъезжают машины, из подвала лезет разная живность. На самом верхнем этаже постоянную головную боль доставляет периодически протекающая крыша, в современных домах есть технический этаж, но и он, как рассказывают жильцы спасает не всегда или ненадолго.

Таких примеров немало:

Инженер автомобильного завода, Василий Петрович, в конце 60-х годов получил квартиру из трех комнат в старом доме в центре города. Его наследники после продажи этой квартиры смогли приобрести три таких же квартиры, в других районах города.

Этот пример доказывает, что на стоимость квартиры влияют разные факторы.

Показатель 3. Региональная стоимость 1 м²

В разных регионах нашей страны стоимость жилья очень сильно различается. Да что в регионе, в одном городе в центральной части цены на квартиры в разы выше, чем в спальных районах. А в пригороде ниже, чем в спальном районе.

Так вот, имея статистические данные, власти на местах в регионах, определяют среднюю цену на 1 м²  жилого помещения. Они используют это значение при составлении государственных программ по выделению жилья, предоставлению субсидий, при строительных инвестициях с привлечением государственных средств, а также для расчета кадастровой оценки жилых помещений.

Показатель 4. Региональная экономика

Часто желающие переехать в другой регион люди удивляются, почему так сильно различаются цены в соседних областях? Ответ прост – в области, где больше зарплата, уровень жизни и денежный кругооборот, где стабильнее региональная экономика, там и выше цены как на жилье, так и на продукты питания и вещи первой и не очень необходимости.

Показатель 5. Расположение дома

Расположение дома также имеет влияние на кадастровую стоимость квартиры. Вспомните, как мы рассматривали выше ситуацию с наследниками Василия Петровича.

Так что же именно влияет на стоимость квартиры в доме и в его местоположении?

• Отдаленность от центральной городской части;
• Наличие развитой инфраструктуры в шаговой доступности – детские учреждения, места развлечения и отдыха, аптеки, поликлиники или больницы;
• Благоустройство придомовой территории;
• Наличие автостоянок;
• Близость остановок общественного транспорта.

Все вышеперечисленное существенно влияет на оценку рыночной и кадастровой стоимости жилья.

3. Проверка кадастровой стоимости недвижимости — 4 способа

Вы, как и каждый собственник, платите налог на недвижимость. Крайне редко кто-то задумывается, как исчисляется эта сумма налога, пока чисто случайно не поговорит с соседом, у которого совсем другая сумма налогообложения, а квартиры идентичные. Возможно, именно вы платите больший налог из-за неправильного расчета, уже многие годы.

Существует несколько способов, как и где получить информацию о кадастровой оценке вашей квартиры. Соответственно вы можете обжаловать размер налогообложения в соответствии с ней.

1) Официальный сайт Росреестра

Проще, выгоднее и быстрее всего получить нужную информацию можно на интернет-сервисе государственного Российского реестра. В перечне услуг выбираете «Справочная информация об объекте недвижимости». Затем заполняете заявку, указав адрес объекта недвижимости или вы можете узнать кадастровую стоимость квартиры по кадастровому номеру. Через некоторое время вы получите все сведения о вашей квартире, в том числе и ее стоимость.

Сопоставив суммы, вы проверите правильность проведенной оценки квартиры. В случае, если вам она не понравится, вы сможете оспорить ее в судебном порядке. Об этой процедуре вы узнаете далее.

2) Электронный паспорт

Кадастровая стоимость квартиры по кадастровому номеру онлайн может быть бесплатно получена на интернет-портале Государственных услуг или Государственного Российского реестра на основании выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости – ЕГРН.

Все эти данные Вы получите, не выходя из дома, не тратя время и деньги на проезд и стояние в очереди в госучреждении.  Эту выписку на бумажном носителе теперь никто не имеет права у Вас требовать, так как все эти сведения имеются у руководящих лиц в электронном виде.

3) Бумажный паспорт

Бывают случаи, когда у вас нет возможности обратиться к помощи интернета, например, ваша квартира находится в другом городе или даже области. Возможно, вы, представитель старшего поколения, который в принципе «не дружит» с интернетом, и вам больше привычны справки или другие документы в бумажном виде.

Тогда вас примут в порядке «живой» или «электронной» очереди в многофункциональном центре – МФЦ или в том же Государственном Российском реестре. Для этого Вам придется подождать несколько дней, возможно, заплатить госпошлину, но, как уже говорилось с января 2017 года, на практике этот документ уже не имеет силы, так как все данные у представителей Росреестра находятся в электронных базах.

4) Справка

В большинстве случаев нет надобности предоставлять полный кадастровый паспорт в суд. Для этого вполне достаточно основной информации о жилом помещении, которая содержится в «справке о кадастровой стоимости».

Эту справку вы можете получить:

• В МФЦ – многофункциональный центр;
• В отделении БТИ – Бюро Технической Инвентаризации;
• На веб-портале государственных услуг.

По правилам, справка выдается в 5-идневный срок, но если вы воспользуетесь электронной почтой, она будет у вас в течении нескольких минут.

4. Руководство по уточнению

Получить кадастровую оценку вашего жилья вы можете как платно, обратившись к любому юристу, так и бесплатно на интернет-сайтах Госуслуг и Росреестра. Так же вы можете получить ее на бумажном носителе, посетив государственные учреждения.

Если вы хотите узнать больше про кадастровые работы, читайте эту статью

Кадастровая палата

• Узнайте адрес, ближайшей к Вашему дому кадастровой палаты;
• Уточните режим ее работы, чтобы не ходить дважды;
• Выясните необходимость записи на прием к специалисту, при необходимости – зарезервируйте себе место в очереди;

Оформление заявления

Бланки заявлений, как правило, находятся на столах возле стендов с образцами, либо попросите их у сотрудников. Вам нужно правильно, без ошибок и исправлений, заполнить его, вписав адрес квартиры и личные данные.

Пакет документов

К заявлению Вам необходимо приложить обязательные документы, которые нужно заранее подготовить:

• Свидетельство на право собственности недвижимости, любой другой документ, удостоверяющий ваше право распоряжаться этим жильем (право на наследство, дарственная и тому подобное);
• Паспорт гражданина Российской Федерации;
• Оплата государственной пошлины – чек, квитанция (в каждом регионе она разная, но среднем 540 рублей);
• Технический паспорт на жилье или план поэтажной застройки, его получают в Бюро Технической Инвентаризации в течении десяти дней после обращения, услуга предоставляется за отдельную плату;
• При необходимости – нотариальная доверенность для законного представителя собственника;
• Для юридических лиц необходимо гарантийное письмо.

Все эти документы вместе с заявлением вы отдаете сотруднику кадастровой палаты, который сверит все предоставленные данные.

Получите расписку

При правильном заполнении заявления, подлинности документов и отсутствия в них неточностей или ошибок, сотрудник предоставит Вам обязательную опись полученных документов и назначит дату выдачи справки о кадастровой стоимости Вашего жилья. На это потребуется 5 рабочих дней.

Получение выписки

В назначенный день или позже, вам нужно снова прийти в кадастровую палату, занять очередь на получение выписки, потом предоставить опись документов и паспорт, и получить требуемый документ.

Эта процедура очень затратна по времени и финансам. Поэтому все же лучше обратиться к помощи родных, знакомых умеющих пользоваться интернетом или к услугам интернет-кафе. Зайдите на сайт Государственных услуг или Росреестра, получите интересующую Вас информацию в максимально короткое время.

Также за справкой или выпиской, Вы можете обратиться в многофункциональный центр – МФЦ.

5. Последовательность процесса

Итак, вы узнали и имеете на руках доказательство завышенной стоимости вашего жилья, соответственно вам приходится оплачивать завышенный налог на недвижимость.

Что делать? Конечно же оспаривать его сумму. Рассмотрим, как это правильно сделать.

Визит в Росреестр

Весь процесс расчета и перерасчета находится в руках Росреестра, то для начала необходимо обратиться к ним. Найдите адрес ближайшего к Вашему дому отделения и смело идите. У Вас есть право в любом отделении Росреестра проводить любые действия относительно недвижимости.

Заявление на переоценку

Придя в кадастровую палату, заполните заявление, четко подтверждая каждый Ваш аргумент, ссылаясь на законы и документы. Сотрудники перепроверят Ваши данные и через некоторое время сверят результат, который Вам отдадут в обязательном порядке.

В случае подтверждения ошибки, исправленные цифры кадастровой стоимости передадут в Федеральную Налоговую Службу, а уже там проведут перерасчет налога на недвижимость.

В том случае, если искажения данных нет, но вы считаете, что это не верно, то вам в этом случае необходимо прибегнуть к помощи незаинтересованного оценщика.

Отчет незаинтересованного оценщика

Независимые оценщики просчитывают рыночную стоимость жилья не бесплатно – это стоит учитывать при обращении к ним. Получив от него расчеты, необходимо повторить Ход 2. Но и в этом случае Вам могут отказать, ссылаясь на различные факты, и не изменят цифры в кадастровом паспорте.

Как правильно выбрать компанию

Для того, чтобы опасность некачественной работы или ошибки в расчетах независимого оценщика была минимальной, вам необходимо обратиться в проверенную компанию. Поговорите со своими знакомыми, возможно среди них есть те, кто уже обращался за подобной услугой. Посмотрите отзывы в интернете, посетите несколько специальных форумов.

Качественно проведенная оценка кадастровой стоимости независимым авторитетным специалистом – это ваш шанс доказать в суде необходимость внесения изменения Росреестром в кадастровый паспорт вашей квартиры или дома и перерасчета налога на недвижимость.

Возможно, вам также будет интересна статья про оформление земли в собственность

6. Юридическая помощь в суде

В том случае, когда дело все же доходит до суда, то лучше обратиться за консультацией к профессионалам. Работа юриста стоит недешево, но если он выиграет дело, то все затраты вам возместит ответчик. При первичном обращении в юридическую компанию, возможно по телефону, вас попросят принести какие-либо документы для сверки данных, далее проведется аудит, и вам сообщат, стоит ли обращаться в суд или нет.

7. Заключение

Теперь вы знаете, где узнать кадастровую стоимость квартиры и как можно уменьшить налог на вашу жилую недвижимость, соответственно увеличив бюджет вашей семьи.

Посмотрите официальное видео от Росреестра:

Благоденствия вам и успеха!

📌 Андрей Макаров

Автор финансового журнала «Бизнесменам.com»,  в прошлом руководитель известного smm-агенства. В настоящем коучер, интернет-предприниматель и маркетолог, инвестор. Рассказываю: как эффективно управлять личными финансами, выгодно их приумножать и больше зарабатывать.

На страницах сайта Вы найдете много полезной для себя информации.