Как продать квартиру быстро без риэлтора: пошаговая инструкция + ТОП-5 советов по срочной продаже квартиры

Здравствуйте, уважаемые читатели онлайн-журнала "Biznesmenam.com"! Сегодня я расскажу, как продать квартиру быстро и выгодно без риэлтора, приведу пошаговую инструкцию и советы опытных риэлторов, а также типичные ошибки собственников при продаже квартир.

Из этой статьи вы также узнаете:

• как происходит сделка купли-продажи квартиры;
• что нужно для продажи квартиры (каков перечень необходимых документов);
• как лучше продавать – самостоятельно или через агентство недвижимости.

Кроме того, в конце статьи вы найдёте ответы на самые популярные вопросы по теме.

1. С чего начать продажу квартиры ☝

Далеко не все понимают, но как и в любом другом деле, продажу квартиры следует начинать с постановки конкретной цели. Именно она определяет, в течение какого срока необходимо провести сделку, какие формы расчёта и величина задатка будут приемлемы для собственника.

Цели продажи могут быть различными, они определяются обстоятельствами в жизни собственника:

• переезд в квартиру большей площади;
• съезд в меньшее жильё;
• изменение места жительства (например, переезд в другое государство или населённый пункт);
• желание поменять квартиру на частный дом;
• необходимость в крупной денежной сумме (например, на обучение, лечение или свадьбу);
• приобретение дорогостоящего автомобиля;
• желание вложить капитал в более прибыльные финансовые инструменты (о том, куда вложить деньги, читайте в нашей статье).;
• решение открыть собственное дело.

Именно цель, ради которой собственник приступает к продаже жилой недвижимости, оказывает влияние на срок, необходимый для осуществления сделки.

👉 Если, например, человек принимает решение переехать в частный дом, чтобы жить «ближе к земле», сроки у него могут не поджимать. В итоге на продажу жилплощади он может потратить несколько месяцев и даже лет.

Однако бывают и ситуации, когда квартиру (или другое жилье) нужно продать срочно:

📃 Например, собственник нашёл квартиру большей площади по выгодной цене, о которой он долго мечтал. В связи с тем, что вариант лучший, он принимает решение не упускать возможность и внести задаток. Теперь, чтобы не упустить интересный вариант и не потерять деньги, переданные в задаток, квартиру необходимо продать быстро, примерно в течение месяца.

Собственник жилой недвижимости должен помнить: чем быстрее ему нужно реализовать квартиру, тем более низкую⇓ стоимость придётся за неё поставить.

Именно поэтому, прежде чем приступить к процедуре, важно чётко определить свои цели. Помимо стоимости от этого будет зависеть перечень необходимых документов, а также условия подготовки перед продажей.

---

2. Как лучше продавать квартиру: самому без посредников или через риэлтора (агентство)? ⚖

Прежде чем приступить к процедуре продажи квартиры, следует определиться, самостоятельно проводить сделку или с помощью риэлтора (агентства недвижимости).

Обратите внимание: оба варианта имеют свои плюсы (+) и минусы (−). Чтобы принять верное решение, стоит провести сравнительный анализ двух способов.

Таблица: "Сравнительная характеристика продажи квартиры своими силами и с привлечением риэлтора"

Критерий сравнения	Продажа квартиры своими силами	Привлечение риэлтора
Размер дополнительных расходов	Отсутствуют	Чаще всего риэлтору приходится платить 2-5% от суммы сделки
Оценка объекта жилой недвижимости	Приблизительная	Более точная
Затраты времени и усилий	Достаточно большие	Минимальные
Уровень юридического риска	Значителен	Низкий
Скорость реализации квартиры	Чаще всего невысокая	В большинстве случаев сделка проводится достаточно быстро

Проанализировав таблицу, можно понять, что основным недостатком продажи квартиры через риэлтора является необходимость оплачивать комиссию. Многие на начальном этапе пытаются провести сделку самостоятельно, а когда возникают проблемы, обращаются к посредникам. Такой вариант тоже вполне допустим.

Важно выбрать надёжное агентство недвижимости. Искать риэлтора можно, в том числе, основываясь на мнении и опыте друзей и знакомых. В любом случае не стоит бояться довериться профессионалам, если самостоятельно продать квартиру не получается.

3. Что влияет на цену квартиры при продаже - 16 основных факторов 📝

Стоимость любой квартиры может изменяться в диапазоне 10-15%. Если перевести этот разбег в денежный эквивалент, становится понятно, что потерять на одной сделке с жилой недвижимостью можно сотни тысяч.

Чтобы не продешевить, собственник квартиры должен правильно оценить её. Сделать это невозможно, если не знать, какие критерии оказывают влияние на стоимость. Ниже приведены основные из них.

🖊 1) Количество имеющихся комнат

Количество комнат является одним из важнейших параметров при расчёте стоимости квартиры. Он важен не только для продавца. Покупатели также анализируют недвижимость с точки зрения этого параметра.

• С одной стороны, чем больше↑ комнат, тем дороже↑ жилая недвижимость.
• Но с другой стороны, существует обратная зависимость между количеством комнат и стоимостью квадратного метра. Этот показатель самый высокий в однушках и самый низкий в четырёхкомнатных квартирах. Причина довольно проста: на маленькие квартиры спрос гораздо выше↑ в связи с их меньшей↓ стоимостью.

🖊 2) Площадь

Площадь оказывает прямое влияние на цену. Именно на неё сразу обращают внимание потенциальные клиенты. Чем больше↑ количество квадратных метров, тем выше↑ стоимость.

🖊 3) Планировка

Даже в случае одинаковых площади и количества комнат более комфортная планировка способна привести к увеличению цены жилой недвижимости больше чем на 10%.

Принципиальное значение в планировке имеют следующие характеристики:

1. Наличие смежных комнат, то есть тех, в которые можно войти только из другой комнаты. Если их нет, стоимость квартиры будет выше↑.
2. Возможность беспрепятственно просматривать из коридора то, что происходит в комнатах и в кухне. Планировка, при которой обзор для вошедших ограничен, ценится выше↑.

🖊 4) Площадь кухни

Площадь кухни имеет принципиальное значение для женщин, а также покупателей, у которых большая семья. Для них зачастую принципиально, чтобы размер этого помещения позволял вместе собираться за столом.

Планировки, при которых кухне отводится менее 9 квадратных метров, сегодня считаются устаревшими. Поэтому такой параметр может существенно снизить спрос на жилую недвижимость. В итоге придётся либо долго ждать покупателя, либо снизить↓ цену.

🖊 5) Тип санузла

Санузел может быть совместным или раздельным. Если в квартире постоянно проживает несколько человек, а также семья привыкла часто принимать гостей, предпочтение, скорее всего, будет отдано раздельному нахождению ванной и туалета. Поэтому на квартиры с раздельным санузлом цена обычно выше↑.

🖊 6) Тип дома, а также год его сдачи в эксплуатацию

Каменные, а также другие дома с малым количеством этажей, в которых нет лифта, сданные в эксплуатацию в середине прошлого века сегодня пользуются невысоким спросом. Чаще всего квартиры в таких домах слишком маленькие, а планировка в них устаревшая. Если к тому же в доме давно не было капитального ремонта, продать жильё дорого не получится.

Если рассматривать квартиры, построенные недавно, можно отметить, что здесь цена также зависит от материала дома. Кирпич ценится выше↑, чем панели. Дело в том, что этот материал позволяет сохранять в квартирах комфортную температуру. Летом здесь прохладно, а зимой тепло.

🖊 7) Компания-застройщик

Компания-застройщик может повлиять на стоимость, если продаётся довольно новая квартира. Если строительная фирма демонстрирует свою надёжность, спрос на жильё выше↑. В итоге продать квартиру получится быстрее, а стоимость не будет занижена.

🖊 8) Степень готовности жилья

Этот пункт актуален для первичного жилья. Если приобрести квартиру на этапе котлована, по мере продвижения строительства её стоимость будет расти.

🖊 9) Этажность дома и местоположение в нём квартиры

Сложно однозначно сказать, как этажность дома влияет на стоимость квартиры. Молодые люди стараются подняться выше, где меньше уровень шума, пыли, а также выхлопных газов. Семьи с детьми и пенсионеры, боясь неудобств при отключении лифта, стараются приобрести квартиру на более низком этаже.

В любом случае, если жильё расположено на первом и последнем этажах, продать его будет сложнее. Более того, в этом случае стоимость квартиры будет примерно на 10% ниже↓.

Принципиальное значение также имеет местоположение в доме. Ниже ценятся квартиры, находящиеся на углах и с торцов дома. Здесь зимой может быть холоднее, а летом жарче, чем в жилье, расположенном в центре здания.

🖊 10) Наличие и качество балкона или лоджии

Если квартира расположена на первом этаже, балкон или лоджия в ней чаще всего отсутствуют. В то время как в более высоком жилье он есть.

Балкон представляет собой выступ на доме, может быть незастеклённым.

Лоджия же является нишей, углубляющейся в здание. Она по определению должна быть застеклена.

В любом случае качество остекления влияет на стоимость квартиры. Если для него использовалось дерево, которое давно сгнило, покупатель может потребовать снижения↓ цены квартиры. Если же балкон или лоджия отремонтированы недавно с использованием добротных материалов, стоимость жилья может быть увеличена примерно на 5%.

🖊 11) Местоположение дома

В России традиционно стоимость расположенных в центре квартир выше↑, чем на окраинах, а также в неблагополучных районах города.

Некоторые продавцы для привлечения внимания покупателей указывают, что квартира расположена в тихом районе. На самом деле, стоимость жилья возрастает↑, если оно находится в центре, но внутри квартала.

К примеру, повышающими↑ стоимость жилья факторами являются:

• наличие парка возле дома;
• удачное расположение окон – желательно, чтобы они выходили на тихую сторону.

Снизить↓ стоимость жилья могут следующие факторы:

• дом расположен рядом с шумными дорогами;
• нахождение в непосредственной близости от загрязняющих атмосферу предприятий.

🖊 12) Прилегающая к дому территория

К этому параметру можно отнести:

• комфортные парковочные места в достаточном количестве;
• ухоженность двора: наличие деревьев, клумб, лавочек;
• наличие, размеры и качество детской и спортивной площадки;
• закрытый двор.

Присутствие и высокое качество представленных выше параметров приводит к тому, что квартиру становится легче продать. Более того, стоимость её становится выше↑.

Объясняется важность этого параметра просто: люди стремятся к комфортному проживанию с возможностью в непосредственной близости от дома гулять с детьми, парковаться, заниматься спортом. Но если квартира продаётся пенсионерам, на такие характеристики они вряд ли обратят внимание. Для них гораздо важнее сэкономить при покупке.

🖊 13) Инфраструктура

Наличие в шаговой доступности остановок общественного транспорта, станций метро, школ и детских садов, поликлиник, аптек и прочих важных объектов делает проживание более комфортным. Такие удобства могут увеличить↑ стоимость квартиры.

🖊 14) Состояние квартиры

При оценке состояния имеется в виду в первую очередь качество ремонта:

• Если он отсутствует или сделан очень давно, стоимость квартиры придётся существенно снизить↓.
• При наличии свежего качественного ремонта удастся не только гораздо быстрее продать квартиру, но и увеличить↑ её цену в среднем на 10%. Но здесь есть одна оговорка: дом должен относиться к современным.

Хороший ремонт в жилье, находящемся в аварийном здании, вряд ли поможет при продаже квартиры. Если дом построен более 20 лет назад, качество отделки квартиры может повлиять на скорость её продажи. Однако цену увеличить это вряд ли поможет, то есть вернуть средства, вложенные в ремонт, скорее всего, не получится.

🖊 15) Тип отопления

Отопление в квартире может быть центральным или индивидуальным. Второй вариант может понравиться многим покупателям и способен увеличить стоимость жилья.

Индивидуальное отопление позволяет установить в помещении комфортную для конкретного собственника температуру. Более того, это помогает сэкономить на коммунальных платежах.

Индивидуальное отопление полезно тем, кто регулярно уезжает надолго. Не лишним оно будет, и когда на улице тепло. Ещё одним дополнительным преимуществом будет наличие в квартире тёплого пола.

🖊 16) Величина платежей за услуги ЖКХ

Этот показатель может оказывать существенное влияние на стоимость жилья. Зачастую при равных количестве комнат и площади размер платы за коммунальные услуги может отличаться в несколько раз.

Всё зависит от установленных счётчиков, наличия индивидуального отопления, а также отдельных сумм, установленных управляющей компанией. Более низкие суммы в квитанциях по сравнению с другим подобным жильём могут сыграть на руку продавцу.

---

Таким образом, на стоимость квартиры может оказывать влияние огромное количество факторов.

☝ Важно понимать, что оценивать их следует в совокупности. Например, нет смысла увеличивать цену, основываясь на прекрасном расположении дома, если ремонт квартиры находится в плачевном состоянии.

---

4. Как продать квартиру без риэлтора (самостоятельно) - пошаговая инструкция 📑

Самостоятельная продажа квартиры – довольно сложная процедура. Чтобы реализовать недвижимость максимально быстро и дорого, стоит воспользоваться представленной ниже инструкцией. Она была составлена профессионалами и уже помогла большому количеству продавцов.

Итак, рассмотрим пошагово, как правильно продать квартиру самостоятельно без помощи риэлторов.

Шаг 1. Определение целей сделки, а также сроков реализации

Ранее отмечалось, что именно определение цели является первым шагом на пути к выгодной продаже недвижимости. Более того, этот этап – самый важный. Именно он определяет, за какое количество времени необходимо совершить сделку.

Важно, чтобы цель была поставлена правильно. Она должна быть конкретной, понятной и обязательно сопровождаться цифрами.

Примерами целей продавца квартиры могут быть:

1. Я продаю свою двухкомнатную квартиру за 2,5 миллиона рублей. После этого приобретаю автомобиль Лада Гранта в салоне за 500 тысяч. Оставшуюся сумму вкладываю в долевое строительство двухкомнатной квартиры в микрорайоне Майский от застройщика Апрель. Через 1,5 года у меня будет авто и квартира стоимостью 2,5 миллиона рублей.
2. Я продаю четырёхкомнатную квартиру за 4 миллиона рублей. После этого приобретаю двухкомнатную за 2 миллиона и переезжаю в неё. За 1 миллион покупаю студию выросшему сыну. Оставшийся 1 миллион размещаю на депозит сроком 3 месяца. По истечении договора сумму с процентами вкладываю в собственный бизнес.

Оптимальный срок продажи квартиры определяется в зависимости от поставленной цели. Однако при грамотном расчёте стоимости и правильном проведении процедуры осуществить выгодную сделку можно в течение 1-2 месяцев.

Шаг 2. Оценка объекта недвижимости

Оценивая объект жилой недвижимости, следует основываться на представленных ранее критериях. Кроме того, в обязательном порядке стоит сравнить имеющуюся квартиру с аналогичными, представленными на нескольких сайтах недвижимости либо в местных средствах массовой информации.

Иными словами, если стоимость нескольких объектов недвижимости изменяется в конкретном диапазоне, стоит при формировании цены на своё жильё опираться именно на эти цены. Однако при этом закономерно возникает вопрос: к верхней или нижней границе диапазона стоит привязать стоимость продаваемой квартиры.

В этом случае следует тщательно проанализировать несколько характеристик:

1. площадь квартиры – чем она больше↑, тем выше↑ цена;
2. качество дома – чем он новее и лучше обустроен, тем дороже можно продать расположенную в нём квартиру;
3. местоположение – в центре и некоторых престижных районах недвижимость дороже;
4. состояние жилья – чем новее и качественнее отделка, тем больше стоимость.

Чем большему количеству критериев, повышающих цену жилья, соответствует квартира, тем дороже можно её продать.

Ещё один способ узнать реальную цену квартиры – проанализировать спрос на аналогичные объекты недвижимости, сложившийся на данный момент.

Важно понимать: такой вариант оценки квартиры гораздо сложнее. Он потребует больших временных затрат. Однако его преимуществом является то, что полученные в результате данные будут более объективны.

Чтобы провести оценку спроса на жильё, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

1. Проводится сравнение квартиры с аналогичными вариантами. При этом определяется средняя рыночная цена на подобное жильё.
2. Стоимость продаваемой квартиры можно увеличить на 5-15% выше↑ средней. После этого начинается активная реклама недвижимости.

👉 Следует отметить: определение оптимальной стоимости по среднерыночной требует затрат большого количества времени и сил. Его можно использовать для продажи квартиры по максимально выгодной цене в том случае, если продавец готов ждать сделки в течение нескольких месяцев и даже года.

Шаг 3. Продвижение реализуемой квартиры на рынке

Чтобы увеличить шанс продажи квартиры, следует оповестить о её реализации максимальное количество потенциальных покупателей. Для этого следует провести эффективную рекламную кампанию. Сделать это будет легче, если придерживаться представленного ниже алгоритма.

✔ 1) Сделайте качественные и красивые фотографии квартиры

В первую очередь квартиру следует привести в товарный вид. Для этого придётся сделать генеральную уборку, по максимуму освободив жильё от лишних вещей. Мебель также стоит по возможности вынести. Особенно это касается тех предметов интерьера, которые находятся в плачевном состоянии и портят внешний вид помещения.

📸 Важно делать фотографии качественной камерой. При этом следует запомнить ряд правил:

1. не стоит фотографировать против света;
2. телевизор следует выключить, унитаз закрыть;
3. не стоит впускать в кадр людей и животных;
4. сфотографировать следует не только квартиру изнутри, но и подъезд, а также прилегающую к дому территорию.

В конечном итоге у продавца должно получиться портфолио, содержащее около 6-7 качественных фото. Интересен тот факт, что быстрее всего продаются максимально свободные (желательно и вовсе пустые) квартиры. Здесь покупатель может полностью увидеть имеющееся пространство и недостатки, которые могут скрываться за мебелью.

✔ 2) Напишите привлекательный продающий текст объявления

Огромное значение для привлечения покупателей имеет грамотно составленный продающий текст объявления.

Как написать объявление о продаже квартиры?

Для сравнения ниже представлены 2 примера объявлений:

📋 Пример 1:

Продаётся уютная двухкомнатная квартира в экологически чистом районе города. Уютная светлая просторная квартира. Площадь 55 кв. м: зал – 20 кв. м, спальня – 15 кв. м, большая кухня – 11 кв. м.

Квартира расположена в хорошем доме с чистыми подъездами, новыми лифтами. Средний этаж – 6 из 16. Постоянные порядочные соседи. Дом кирпичный, построен в 2000 году. Хорошее техническое состояние.

Удобная планировка. Комнаты изолированные, находятся с двух сторон от коридора по принципу распашонки. Имеется большая лоджия (выход на неё из кухни и зала). Качественно застеклена современными стеклопакетами. Лоджия отапливается, поэтому подойдёт для оформления зимнего сада или кабинета.

В квартире оставляем встроенную бытовую технику, кухонный гарнитур. При желании можно обсудить возможность оставить всю мебель.

Квартира расположена вдали от шумных дорог. В то же время до центра города – 5 минут на машине или 15 – на общественном транспорте. Остановка в 2-ух минутах ходьбы, до станции метро можно дойти за 5 минут.

В шаговой доступности – магазины, школа и детский сад. Недалеко находятся детская и взрослая поликлиники, стоматология. Непосредственно в доме расположены круглосуточные продуктовый магазин и аптека.

Ремонт делали 2 года назад. Качественно, для себя. Животных не держали, поэтому обои и двери не пострадали. За квартирой добросовестно ухаживали. Если бы не необходимость переезда в другой город, ни за что не продали бы.

Стоимость – 2,5 миллиона рублей. Реальному покупателю – хороший торг. Телефон 8-000-000-00-00 (Андрей)

📋 Пример 2:

Продам 2-комнатную квартиру. Общая площадь – 55 кв. м (35/11), застеклённая лоджия.

Этаж – 6 из 16 (кирпич). 5 минут от центра города, качественная инфраструктура.

Стоимость – 2,5 миллиона рублей.

Телефон 8-000-000-00-00 (Андрей)

---

Очевидно, что в первом случае шанс привлечь внимание большого количества потенциальных покупателей намного выше↑. Многие пройдут мимо второго объявления, едва остановившись на нём.

📖 Можно сделать вывод, что объявления, составленные по шаблону, малопривлекательны. Здесь очень сжато представлены основные характеристики квартиры. Такое объявление ничем не отличается от тысяч ему подобных.

Качественно составленный текст содержит немало прилагательных, которые отражают не только основные характеристики недвижимости, но и отношение продавца к ней.

Продавцам можно посоветовать не стесняться писать креативные и необычные объявления. Они всегда выделяются из тысячи подобных. При этом важно помнить о грамматических и орфографических правилах русского языка. Если нет уверенности, лучше проверить грамотность объявления, прибегнув к помощи корректоров или специальных сервисов.

✔ 3) Разместите объявление о продаже квартиры в интернете

Когда объявление грамотно оформлено и проверено, можно разместить его в интернете.

Где разместить объявление о продаже квартиры?

Это могут быть как популярные ресурсы по продаже недвижимости, так и сайты бесплатных объявлений, например, Авито.

Вне зависимости от типа сайта, прежде чем добавить объявление, придётся пройти следующую процедуру:

1. регистрация личного кабинета;
2. подтверждение контактных данных;
3. размещение в категории «недвижимость» собственного объявления.

Стоит разместить объявление о продаже квартиры не только на общероссийских ресурсах, но и на местных. Большинство крупных мегаполисов имеют свои сайты недвижимости. Не стоит игнорировать их, ведь местные покупатели нередко изучают их.

Следует учитывать: с течением времени объявление опускается в выкладке поиска всё ниже↓, на смену ему приходят другие, размещённые позже.

Чтобы этого не происходило, придётся пользоваться платными услугами, поднимая публикацию выше. Можно также сразу приобрести аккаунт высокого статуса. Подобные действия помогают добиться максимального количества просмотров.

✔ 4) Передайте информацию о продаже квартиры агентствам недвижимости

Ещё один способ распространения информации о продаже квартиры – звонки в популярные агентства недвижимости.

Цель риэлтора – максимально быстро найти подходящую квартиру своему покупателю. Поэтому они всегда рассматривают все подходящие варианты. Этот способ рекламы можно использовать, если продавец считает, что помощь профессионалов лишней не будет.

✔ 5) Распространите информацию среди друзей и знакомых

Ещё одним надёжным и к тому же бесплатным способом рекламы является распространение информации среди друзей, родных и знакомых. При этом вовсе не обязательно, чтобы покупателями стали именно они.

Зачастую близкие люди могут рассказать о квартире потенциальному покупателю. Известно немало примеров, когда недвижимость была продана именно благодаря «сарафанному радио».

Шаг 4. Подготовка квартиры к продаже, а продавца – к переговорам

Если удастся составить качественное объявление, а стоимость квартиры не будет завышена, в ближайшее время начнутся звонки от потенциальных покупателей с просьбой показать продаваемую недвижимость. Однако прежде чем приступить к показам, следует провести предпродажную подготовку квартиры. Она является обязательной для успешного проведения сделки.

Основные мероприятия, которые должна включать предпродажная подготовка:

1. Приведение в порядок подъезда и близлежащей территории. Именно их потенциальный покупатель видит в первую очередь. Даже если продавец предлагает прекрасную квартиру с идеальным ремонтом, при отвратительном содержании подъезда и прилегающей территории либо покупатель откажется от покупки, либо потребует скидку с цены. Конечно, такая ситуация невыгодна собственнику недвижимости. Поэтому не стоит лениться. Для приведения подъезда в презентабельный вид достаточно протереть ставшие непрозрачными окна, вкрутить лампочки или потребовать сделать это управляющую компанию, удалить неприличные надписи и имеющийся мусор.
2. Уборка в самой квартире. Чтобы жильё производило должное впечатление на потенциальных покупателей, важно провести генеральную уборку. В первую очередь необходимо помыть окна и по возможности вынести мебель. Свободные квартиры продаются гораздо легче. С точки зрения психологии покупатель уже на этапе осмотра видит все тонкости помещения и начинает задумываться, как ему расставить собственную мебель.
3. Маскировка основных недостатков. Если паркет поцарапан, есть небольшие дырки в линолеуме, обоях или имеются другие мелкие изъяны, есть смысл их замаскировать. Если этого не сделать, они продемонстрируют квартиру с не самого лучшего ракурса. На испорченный пол можно постелить ковёр, стену – замаскировать картиной. Такой подход поможет быстрее и по более высокой стоимости продать недвижимость. Однако важно понимать, что покупатель после сделки в любом случае увидит эти недостатки. К этому нужно быть морально готовым.
4. Предание квартире современного эстетичного вида. Если шторы на окнах выцвели, пожелтели и пестрят дырками, а мебель приобретена в стародавние времена и уже разваливается, от них следует избавиться. Не стоит жалеть денег на покупку новых занавесок. На стенах можно разместить недорогие современные картины. Всё это можно будет забрать после сделки. Такой подход позволяет сделать жильё более современным и эстетичным.
5. Создание приятного аромата. Маркетологи знают, что запах является важным звеном продаж. Квартира покажется покупателю уютнее, если в ней будет пахнуть недавно сваренным кофе или горячим хлебом. Важно избавиться от запахов домашних животных, а также табачного дыма. Такой ароматический приём поможет склонить потенциального покупателя к сделке.

📌 Следует знать, что в мегаполисах, где ежедневно совершается огромное количество сделок с квартирами, уже сегодня действуют специализированные компании, которые предлагают услугу предпродажной подготовки жилья. Примерно за 50 тысяч рублей специалисты способны из непривлекательной развалюхи сделать презентабельную квартиру.

Если недвижимость стоит достаточно дорого, например, 4-5 миллионов, продавец вполне может вложить в её подготовку к сделке такую сумму. В результате это поможет увеличить↑ скорость продажи, а также цену недвижимости.

Следующим важным этапом на пути к заключению сделки по продаже квартиры является правильное ведение переговоров. Когда покупатель оценил все прелести квартиры, проникся к ней симпатией, продавцу остаётся убедить его принять положительное решение о приобретении, а также склонить к заключению сделки.

Важнейшим умением, которое поможет продавцу добиться положительного результата, является грамотное ведение переговоров. При этом огромное значение придаётся правильной отработке возражений, которые возникают у покупателей. Основные из них вместе с лучшими ответами представлены в таблице ниже.

Таблица: "Основные возражения потенциальных покупателей квартиры и правильные ответы на них продавца"

Возражение покупателя	Хороший ответ продавца
Меня квартира устраивает, но не хватает немного (считаю, что цена несколько завышена)	В целом я могу немного сбросить цену либо оставить часть мебели, если сделка будет заключена в течение 3 дней
Мы уже продали свою квартиру и хотели бы заселиться завтра. Сколько времени Вам понадобится, чтобы полностью освободить недвижимость?	Я понимаю Вашу ситуацию. Как только подпишем договор задатка, я приступлю к выписке, оформлению сделки и вывозу вещей
Меня смущает (далее называется отдельная характеристика, например, площадь кухни, старые трубы, отсутствие детской площадки во дворе). Думаю, вдруг найдётся вариант получше	Я прекрасно вас понимаю. Однако идеальных вариантов попросту не существует. Я предлагаю вам купить именно мою квартиру, так как помимо этого все остальные её параметры вас устраивают. Ведь вы сами говорили, что для вас важнее (например, наличие детского сада во дворе). Ведь так?

Естественно, это далеко не все возражения, которые могут приводить потенциальные покупатели. Чтобы отмести их на этапе возникновения, стоит прежде всего говорить на языке клиента.

Возьмите на заметку! Продавец должен быть внимателен к желаниям покупателя. При этом не стоит сразу соглашаться на предложенные условия. Ведь на рынке каждый старается переломить ситуацию в свою сторону.

В любом случае для продавца основной целью является оформление договора задатка в как можно более короткие сроки. Конечно, при этом важно, чтобы условия проведения сделки были для него выгодными.

Шаг 5. Заключение предварительного договора купли-продажи

Когда покупатель и продавец пришли к устной договорённости, последнему важно в максимально короткие сроки оформить её условия письменно. С этой целью оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры. Нередко его также называют договором задатка.

Договор задатка – это соглашение, согласно которому покупатель передает продавцу определенную денежную сумму, которая выступает гарантией приобретения им предлагаемой квартиры. В то же время продавец согласно договору принимает на себя обязательства продать конкретному физическому лицу недвижимость по оговоренной цене в срок.

В большинстве случаев размер задатка определяется в диапазоне от 2 до 5% стоимости недвижимости. В предварительном договоре купли-продажи обязательно указывается эта сумма, а также окончательная цена квартиры и сроки, в которые продавец обязуется заключить сделку.

Основной идеей договора задатка является страховка продавца и покупателя от отказа в проведении сделки:

• Если покупатель откажется от сделки, денежная сумма, переданная собственнику недвижимости в качестве задатка, не возвращается.
• Если же продавец откажется от проведения сделки, ему придётся вернуть покупателю задаток, а также выплатить неустойку, которая в большинстве случаев равна сумме задатка.

Таким образом, описанные выше санкции для каждой стороны сделки выступают компенсацией за моральный ущерб, а также упущенную выгоду в связи с отказом от её проведения.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры (задатка)* (.docx, 24 Кб)

*Внимание: данный образец приведен только для ознакомления. Перед подписанием ПДКП необходима консультация с юристом.

Шаг 6. Выписка из квартиры и оформления справок, подтверждающих отсутствие задолженности

Когда предварительный договор купли-продажи оформлен, а задаток получен, продавец может приступать к оформлению справок, подтверждающих отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Кроме того, при наличии прописанных собственник должен провести снятие их с учёта. Для этого необходимо обратиться в паспортный стол либо в Многофункциональный центр и подать соответствующее заявление.

Шаг 7. Получение основного расчёта за недвижимость и передача документов в регистрирующий орган

В день, который зафиксирован договором задатка, покупатель и продавец назначают встречу.

Собственник недвижимости должен иметь при себе следующие документы:

• свидетельство о госрегистрации права собственности на жилую недвижимость (при наличии) или выписка из ЕГРН;
• предварительный договор купли-продажи;
• справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги;
• прочие необходимые документы.

На этом этапе оформляется основной договор купли-продажи недвижимости. Такое соглашение составляется в 3-х экземплярах: по одному для продавца, покупателя и государственного органа, отвечающего за регистрацию недвижимости.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры* (.docx, 21 Кб)

*Внимание: данный образец приведен только для ознакомления. Перед подписанием ДКП необходима консультация с юристом.

👆 Важно понимать, каким образом осуществляется основной расчёт в процессе продажи жилой недвижимости.

Когда договор купли-продажи квартиры подписан, продавец оформляет расписку, которая подтверждает получение денег от покупателя в счёт оплаты недвижимости. Этот документ передается покупателю и подтверждает, что продавец получил от него оплату. Одновременно с передачей расписки осуществляется передача денежных средств и сдача документов для регистрации перехода права собственности.

Скачать образец расписки при получении денег за проданную квартиру (.docx, 14 Кб)

При подаче документов на регистрацию в обязательном порядке необходимо предъявить квитанцию, которая подтверждает уплату государственной пошлины в размере 2 тысяч рублей. В большинстве случаев все расходы по оформлению сделки ложатся на плечи покупателя. Соответственно, при наличии такой договорённости именно новый собственник недвижимости платит пошлину.

По окончании срока, установленного государственными органами на процедуру регистрации, покупатель квартиры получает выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), подтверждающее право собственности на неё. Продавец при этом может забрать документы, которые подтверждают продажу.

Бывшему собственнику недвижимости не стоит игнорировать получение выписки из ЕГРН. Она может понадобиться для подтверждения факта перехода собственности, если по каким-либо причинам коммунальные платежи будут начислены на имя продавца либо произойдут какие-то другие юридически значимые события.

Именно полученные в государственных органах на этапе окончания регистрации продажи документы помогут подтвердить, что продавец более не является собственником недвижимости и не причастен к совершённым действиям.

После регистрации права собственности, продавец передает ключи от квартиры новому собственнику. В идеале такие действия сопровождаются оформлением акта приема-передачи квартиры. Этот документ подтверждает, что покупатель получил недвижимость в должном виде на условиях, которые были оговорены договором и претензий по отношению к продавцу не имеет.

Скачать бланк акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи (образец) (.docx, 18 Кб)

---

На самом деле, если пройти все описанные выше шаги, наверняка сделка пройдёт без особых проблем. Квартира при этом будет продана выгодно в максимально короткие сроки.

📌 Возможно, вам также будет интересно почитать нашу статью о том, как продать автомобиль быстро и дорого.

---

5. Как быстро продать квартиру - советы риэлтора по срочной продаже квартиры 📊

Многие собственники принимают решение продать жилую недвижимость самостоятельно. При этом вполне закономерным является желание сделать это быстро и выгодно. В результате нередко возникает вопрос: насколько реально добиться этого, не обращаясь к риэлтору.

На самом деле желание срочно продать квартиру самостоятельно вполне осуществимо. Однако ещё до подачи объявления о продаже квартиры следует прислушаться к советам профессионалов. Риэлторы постоянно продают большое количество квартир и знают, как быстрее и эффективнее это сделать.

Совет №1. Устанавливайте на квартиру адекватную стоимость

Чтобы с максимальной вероятностью продать жилую недвижимость быстро, важно установить на неё справедливую цену. Она не должна быть ни занижена, ни завышена. Адекватная стоимость всегда соответствует средней на рынке для аналогичного жилья (в подобном районе, доме, на таком же этаже).

Необязательно для оценки недвижимости прибегать к помощи профессионалов. Однако если продавец сомневается в собственных знаниях и силах, лучше воспользоваться помощью специалистов. Они хорошо ориентируются в ситуации, сложившейся на рынке, а также ценовой политике.

Профессионалы дадут быструю консультацию по вопросу установления справедливой цены и помогут дать адекватную оценку недвижимости.

Стоит учитывать! Продавец должен осознавать не только максимально возможную стоимость своей квартиры, но и владеть информацией о минимуме, который целесообразно просить за имеющийся объект. Впоследствии это поможет грамотно лавировать в процессе переговоров с потенциальным покупателем.

Даже в том случае, если есть необходимость совершить сделку как можно быстрее, не стоит слишком сильно занижать цену. Такой подход может насторожить потенциальных покупателей, заставить думать, что с квартирой что-то не так.

При правильном подходе к установлению цены квартиры оптимальный срок продажи составляет около 1 месяца. Если стоимость будет ниже↓ средней, этот период можно сократить до 2-ух недель. Если же цена на жильё необоснованно завышена↑, его продажа может продлиться больше года. Этой информацией продавец в обязательном порядке должен владеть ещё до момента установления стоимости на свою квартиру.

📋 Таким образом, чтобы продать квартиру быстро и выгодно необходимо придерживаться следующих правил:

• в первую очередь следует произвести расчёт адекватной цены недвижимости, соответствующей её реальной стоимости;
• необходимо заранее продумать, как минимизировать недостатки квартиры не только при составлении объявления, но и при её демонстрации потенциальному покупателю;
• продавец должен выбрать стратегию, которая будет максимально соответствовать его интересам.

Только соблюдая представленные выше правила можно рассчитывать, что сделка по продаже недвижимости будет проведена быстро и выгодно.

Совет №2. Не пренебрегайте предпродажной подготовкой квартиры

Если квартира находится в приемлемом состоянии, делать капитальный ремонт не придётся. Тем не менее, провести предпродажную подготовку необходимо для любой недвижимости.

Предпродажная подготовка требует от владельца недвижимости следующих действий:

1. Устраните неприятные запахи. При осмотре квартиры первое, на что обращают внимание потенциальные покупатели, это запах. Со временем в любом жилье образуется специфический запах, который собственнику может быть незаметен. Однако для постороннего человека он может оказаться неприятен. В итоге при осмотре квартиры он может сразу решить, что она ему не подходит. Основными поглотителями различных запахов являются занавески, обои, деревянная мебель. Есть смысл переклеить стены пускай недорогими, но свежими и светлыми обоями. Перед продажей в обязательном порядке необходимо провести генеральную уборку санузла и ванной комнаты. Кроме того, не лишним будет тщательно проветрить квартиру и вымыть окна. Однако и нельзя переусердствовать. Потенциальный покупатель может решить, что продавец желает скрыть от него последствия неприятных событий, например, подтопления или пожара.
2. Максимально освободите пространство. Стоит избавиться от громоздких шкафов. Они сильно сокращают пространство. В итоге возникает ощущение, что площадь комнат слишком мала. Однако риэлторы не рекомендуют полностью ликвидировать мебель. Многие потенциальные покупатели некомфортно чувствуют себя в совершенно пустом помещении.
3. Расположите клиента, создав ощущение уюта и тепла. С этой целью можно использовать аромат свежего кофе или вкусного чая, цитрусовых. Такие запахи создают у посетителя ощущение домашнего уюта, улучшают настроение. В итоге потенциальный покупатель может быть настроен на продуктивную беседу. Создание различных ароматов является прекрасным способом психологического воздействия на клиента.
4. Приведите в порядок подъезд. Если есть уборщица, можно попросить её сделать это. Если же её нет, придётся приложить собственные усилия. Важно помнить: осмотр квартиры начинается с придомовой территории, подъезда и лифта. Если они вызывают чувство брезгливости, первое впечатление может быть неизбежно испорчено.
5. Выбирайте время для показа недвижимости с учетом её местонахождения. Если окна в квартире выходят на солнечную сторону, не стоит показывать её днём. Будут видны абсолютно все недостатки, а летом может показаться, что в жилье слишком жарко. Если вид за окном не слишком привлекательный, есть смысл перенести осмотр на сумеречное время суток.
6. Выставляя недвижимость на продажу, ориентируйтесь на сезонность рынка. Оптимальным временем для размещения объявления является середина сентября, когда большинство людей вернулись из отпуска.

Совет №3. Заблаговременно приведите в порядок документы, а также решите юридические проблемы

Ни один покупатель квартиры не захочет, чтобы во время оформления сделки возникли какие-либо проволочки. Поэтому стоит заранее побеспокоиться о приведении в порядок документов и решении других юридических нюансов.

Покупатели гораздо лучше настроены на те квартиры, в которых уже никто не прописан. Риэлторы рекомендуют по возможности заранее выписаться самому и выписать родственников. Кроме того, следует заранее решить вопросы с потенциальными претендентами на квартиру.

Важно помнить: если недвижимость подвергалась перепланировке, стоит оформить её в соответствии с законодательством.

📝 К моменту сделки должен быть подготовлен пакет основных документов:

• паспорта собственников недвижимости;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности (при наличии) или свежая выписка из ЕГРН;
• документ, который является основанием получения недвижимости;
• выписка из домовой книги;
• юридически грамотно составленный договор на продажу квартиры;
• если одним из собственников является ребёнок или инвалид, следует заблаговременно получить разрешение на продажу в органах попечительства;
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;
• технический паспорт объекта.

Таким образом, правильно и своевременно подготовленные документы являются одним из факторов успешного проведения сделки по продаже квартиры. При его наличии у потенциального покупателя возникнет минимум вопросов.

---

Изучив представленные выше советы перед началом продажи квартиры, собственник может рассчитывать на успешный исход сделки. Если придерживаться их, можно избежать целого ряда ошибок.

---

6. Распространенные ошибки при продаже квартиры 📌

В процессе продажи квартиры может возникать огромное количество ошибок. Чтобы сделка прошла максимально быстро и без проблем, стоит заранее изучить самые популярные из них и постараться их избежать.

Ошибка 1. Неверная оценка недвижимости

Если продавец устанавливает слишком высокую↑ цену на свою квартиру, ждать сделки придётся слишком долго. Причём некоторые собственники даже не понимают, по какой причине большое количество качественно составленных объявлений не даёт результатов, отсутствуют звонки и просмотры.

В то же время, если собственник устанавливает слишком низкую↓ цену и квартиру покупают практически сразу, причин радоваться этому нет. По сути продавец упустил немалое количество денег, которые могут измеряться десятками и даже сотнями тысяч рублей.

Ошибка 2. Пренебрежение принципами предпродажной подготовки

Продажа квартиры, которая не подверглась предпродажной подготовке, может оказаться достаточно сложной. В такой ситуации может случиться, что никто не заинтересуется недвижимостью. Ещё один вариант – в процессе просмотра клиенты будут всячески показывать своё пренебрежение.

Ошибка 3. Собственник недвижимости морально не готов к переговорам

Нередки ситуации, когда нашёлся покупатель, а продавец не умеет вести переговоры или не готов к ним морально. В итоге он может необоснованно уступить покупателю во всех его требованиях. Как результат – потерянная денежная сумма в связи с необоснованным снижением цены и упущение целого ряда аспектов сделки.

Продавец должен заранее обдумать все ответы на возможные вопросы и возражения потенциального покупателя. Можно даже проиграть с близкими примеры ситуаций, которые могут возникнуть при показе квартиры. Более того, собственник недвижимости должен заранее определить, ниже какой стоимости он не будет опускаться в процессе торга.

Ошибка 4. При оформлении документов допущены нарушения

Если документы на собственность оформлены с нарушениями, в лучшем случае сделку придётся отложить до момента их устранения. В худшем случае могут возникнуть финансовые и юридические последствия таких ошибок.

Не стоит экономить на проведении сделки. Если знаний недостаточно для самостоятельного оформления сделки, лучше обратиться к профессиональным юристам, специализацией которых является проведение сделок с недвижимостью.

---

Если собственник квартиры заранее ознакомится с представленными выше ошибками, он может сэкономить немало времени и сил. Стоит приложить все усилия, чтобы избежать их при проведении сделки.

7. FAQ: ответы на часто задаваемые вопросы 💬

При продаже квартиры у собственника может возникнуть огромное количество вопросов. Чтобы вам не пришлось тратить время на поиски ответов, сегодня мы отвечаем на самые популярные из них.

Вопрос 1. Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули через риэлтора?

Чаще всего собственники квартир, которые принимают решение об их продаже, слабо разбираются в тонкостях работы рынка недвижимости. Нередко этим пользуются мошенники, которые предлагают помочь в проведении сделки и в итоге не выполняют взятых на себя обязательств. Поэтому важно знать, как продать жилую недвижимость через риэлтора таким образом, чтобы не оказаться обманутым.

В первую очередь не стать жертвой мошенника помогает правильный выбор компании (агентства недвижимости).

📢 Обратите внимание на следующие моменты:

1. Срок деятельности. Мошенники никогда надолго не задерживаются на рынке недвижимости. Очень быстро распространяется информация о неблагонадежности компании. В итоге она лишается клиентов и не может продолжать работать.
2. Отзывы реальных клиентов. Найти их можно в интернете на различных ресурсах, где люди оставляют положительные и отрицательные отзывы о работе различных компаний. При этом если о риелторе имеется только позитивная информация, это должно насторожить. Нередко отзывы проплачиваются. На самом деле для выбора частного специалиста по работе с недвижимостью гораздо важнее информация о нём по принципу сарафанного радио.
3. Офис риэлторской компании. Если он находится в деловом районе города, красиво оформлен и имеет современный ремонт, скорее всего, перед вами солидная организация. Однако и здесь могут быть исключения.
4. Участие компании в различных риэлторских ассоциациях. Если у организации есть сертификаты и всевозможные награды, это является еще одним показателем качества его работы. Хотя и необязательным.
5. Активное продвижение в интернете. Современные успешные риэлторы всегда создают себе качественный сайт, ведут блог или страницу в социальной сети. При этом такие ресурсы в обязательном порядке регулярно обновляются.
6. Личные впечатления. Если в процессе общения с риэлтором продавец понимает, что тот ведёт себя навязчиво, стремясь как можно быстрее заключить договор, уклоняется от ответа на поставленные вопросы, стоит обратиться в другую компанию. Надёжный риэлтор всегда развернуто консультирует клиентов, ничего не скрывая. Зачастую обычный телефонный звонок в компанию помогает понять очень многое.
7. Сфера деятельности риэлтора. Важно понимать, с какими именно квартирами работает конкретный специалист. Для продажи жилой недвижимости на вторичном рынке нет смысла обращаться в компанию, которая в основном работает с коммерческими объектами или новостройками.

Понять, насколько надёжен риэлтор можно при личной встрече. При этом важно подробно рассказать, какую квартиру собственник желает продать, а ещё лучше показать её. Кроме того, стоит заранее обозначить предполагаемую цену недвижимости и время, которое владелец может потратить на её реализацию.

Принципиальное значение имеет заключение договора с риэлтором. Некоторые компании предлагают работать без оформления такого соглашения. Важно помнить, что соглашаться на подобные предложения ни в коем случае нельзя. Абсолютно все договорённости следует оформлять в письменном виде.

При оформлении договора с риэлтором важно учитывать ряд нюансов:

1. Важно тщательно проверить информацию, которая касается предмета договора (объект жилой недвижимости), регистрации компании-риелтора, паспортных данных собственника недвижимости, а также сверить дату составления соглашения.
2. Описание квартиры должно быть конкретным, не допускающим неоднозначности её определения. В обязательном порядке должны быть указаны адрес и площадь.
3. Прежде чем приступить к оформлению договора, есть смысл получить у риэлтора его шаблон. Его необходимо тщательно изучить в течение нескольких дней. Это позволит не подписывать его второпях. Если есть возможность, лучше попросить изучить договор юриста, который хорошо разбирается в вопросах недвижимости.
4. Обязательно следует прописать в договоре величину комиссии риэлтора. Чаще всего она находится в диапазоне от 1 до 4% стоимости квартиры. Однако здесь всё определяется городом, где осуществляется сделка, особенностями недвижимости, а также популярностью риэлтора. Кроме того, некоторые компании устанавливают фиксированную сумму вознаграждения.
5. Специалисты рекомендуют собственникам прописать срок действия договора. Если не сделать этого, даже слишком долгий поиск покупателя не будет считаться нарушением условий соглашения.
6. Для собственника недвижимости выгодно указать в договоре условия расторжения договора без штрафов. Это необходимо на случай, когда собственник недвижимости самостоятельно находит покупателя, следовательно, услуги риелтора ему больше не понадобятся. Однако следует понимать, что посредник вправе в такой ситуации потребовать компенсацию за уже проведённую работу.
7. В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности риэлтора. Зачастую посредники утверждают, что подавать платные объявления в газеты и на телевидение должны сами продавцы, если это прямо не прописано в договоре. Именно поэтому важно заранее чётко определить, какие действия обязан совершать именно риэлтор.

Не стоит бояться потребовать внесения каких-либо поправок и дополнений в стандартный договор. Клиент имеет полное право изменить ряд условий, если считает это необходимым.

После подписания договора риэлтор приступает к поиску потенциальных покупателей. Им он демонстрирует продаваемое жильё. При этом желательно, чтобы во время показа присутствовал в том числе собственник недвижимости. Это позволит продавцу убедиться, что посредник может грамотно прорекламировать квартиру и способен отстоять предложенную цену.

Когда покупатель найден, оформляется передача задатка с обязательным составлением расписки. После этого остаётся подготовить необходимый для заключения сделки пакет документов. Занятие это требует большого количества времени и сил. Если их недостаточно, есть смысл поручить подготовку к сделке риелтору. Но стоит иметь в виду: это следует указать в договоре.

---

Таким образом, продать квартиру через риэлтора и не попасться на удочку мошенникам вполне реально. Для этого в первую очередь придётся выбрать надёжного посредника. Ещё одним важным моментом является внимательное изучение условий договора с ним перед подписанием.

Вопрос 2. Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Многие думают, что продать квартиру, которая находится в ипотеке, невозможно. Такое мнение в корне неверно. Более того, существует несколько реальных способов реализовать ипотечное жильё.

Важной особенностью продажи квартиры, находящейся в ипотеке, является участие банка кредитора в сделке в качестве третьей стороны.

Как происходит продажа квартиры в ипотеке - 2 популярные схемы

Схема 1. Продажа жилой недвижимости с изменением залогодателя

В этом случае в первую очередь придётся получить разрешение банка на проведение сделки по продаже квартиры. Дальнейший алгоритм проведения сделки описан ниже.

Вторым этапом является оформление аренды 2-ух депозитных ячеек. В первой из них размещается оставшаяся сумма задолженности по ипотечному кредиту, а во второй – сумма, равная разнице между стоимостью недвижимости и суммой долга.

Далее покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи квартиры. Этот документ передаётся в государственный орган для соответствующей регистрации.

В итоге новый владелец квартиры становится залогодателем. Старый собственник при этом получает доступ к первой ячейке. За счёт размещённых в ней средств он погашает оставшуюся задолженность по ипотеке.

Кредитная организация передаёт стороне, покупающей объект недвижимости, погашенную закладную. Обратившись с этим документом в регистрирующий орган, покупатель снимает с квартиры обременение. После этого продавец получает доступ ко второй банковской ячейке и забирает свои денежные средства.

Недостатком описанной схемы являются дополнительные денежные затраты, которые стороны несут при аренде банковских ячеек. Однако есть существенное преимущество – минимальный риск проведения сделки для всех её участников.

Схема 2. Продажа ипотечной квартиры без изменения залогодателя

В этом случае покупатель квартиры передаёт продавцу аванс либо задаток, размер которого равен сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту. Для сокращения рисков будущего собственника квартиры составляется предварительный договор купли-продажи.

Получив от покупателя денежные средства в оплату ипотеки, кредитная организация выдаёт заявление на снятие обременения. Одновременно с этим оформляется договор купли-продажи недвижимости. Когда он пройдёт соответствующую регистрацию, продавец квартиры получает оставшуюся её стоимость.

Рассматриваемая схема таит в себе определённые риски. Особенно это относится к покупателю.

Дело в том, что продавец после того, как обременение будет снято, может отказаться регистрировать договор купли-продажи. В этом случае окончательного исполнения сделки придётся требовать посредством обращения в суд. Вполне естественно, подобные обстоятельства могут серьёзно затянуть сделку.

Несмотря на имеющиеся риски, рассматриваемая схема получила большое распространение благодаря её простоте. Особенно актуальна она в тех случаях, когда оставшаяся сумма задолженности по ипотеке составляет небольшую часть стоимости квартиры.

Вопрос 3. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Семьи, имеющие право на получение материнского капитала, могут потратить его на покупку жилой недвижимости. При этом она оформляется в совместную собственность всех членов семьи в равных долях.

Продажа квартир, которые были приобретены с использованием материнского капитала, находится под контролем органов опеки. Такие государственные службы внимательно следят, чтобы в процессе сделки не были ущемлены права несовершеннолетних граждан. То есть они контролируют, чтобы в результате продажи дети не лишились своей доли в жилье.

Получается, что продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, без разрешения органов опеки не получится. Чтобы получить согласие государственной службы, родителям придётся доказать, что права детей в результате сделки не будут ущемлены.

С этой целью необходимо подтвердить, что будут соблюдены 2 условия:

1. детям вместо имеющихся будут выданы доли в новом жилье;
2. жилищные условия не ухудшатся, то есть площадь покупаемой недвижимости будет не меньше имеющейся.

Таким образом, продать квартиру, часть которой была оплачена материнским капиталом, вполне реально. Однако потребуется разрешение органов опеки.

Вопрос 4. Как продать долю в квартире?

Жизненные обстоятельства складываются иногда таким образом, что необходимо продать долю в жилой недвижимости, которая на праве собственности принадлежит нескольким людям. Такая сделка проводится по конкретным правилам.

Чтобы не возникло проблем с нарушением законов, важно знать о праве первой очереди на покупку продаваемой доли. Продажа части квартиры регламентируется статьёй 250 Гражданского кодекса. Она отражает механизм, который подразумевает, что при реализации доли первоочередное право выкупа принадлежит владельцам остальных частей объекта. Только если они отказываются его реализовать, долю можно продать третьим лицам.

Однако следует иметь в виду, что первоочередное право не действует, если оформляется договор дарения. Оформление этой процедуры может осуществляться без согласия других собственников.

Но принимая решение передать долю в квартире по такому договору, важно знать: другие владельцы недвижимости вправе подать заявление в суд с требованием признать сделку дарения фиктивной. Поэтому у нового собственника доли есть риск, что он потеряет полученную собственность.

На практике нередки ситуации, когда покупатель сначала приобретает часть недвижимости по договору дарения. После этого на правах собственника он покупает оставшуюся долю квартиры. При этом её стоимость может быть подтверждена договором купли-продажи.

Таким образом, прежде чем продать часть жилой недвижимости, необходимо известить других владельцев о своём намерении в письменном виде. Если в течение месяца они откажутся от покупки либо не смогут совершить её, собственник доли получает право реализовать свою часть недвижимости третьим лицам.

Уведомление о намерении продать долю в квартире лучше всего направлять другим собственникам следующими способами:

• посредством телеграммы;
• в виде письма с уведомлением о получении;
• воспользовавшись услугами нотариуса.

👉 Важно помнить: если после отправки уведомления условия сделки изменились в выгодную для других собственников сторону, придётся вновь уведомить об этом совладельцев. Это может, например, потребоваться, если стоимость доли снизилась или принято решение реализовать её в рассрочку.

Необходимо строго соблюдать требования законодательства. Если при реализации доли квартиры будут нарушены права других собственников недвижимости, они имеют право в течение 3-х месяцев обратиться в суд. В итоге сделка может быть оспорена.

Вопрос 5. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Может возникнуть ситуация, когда у владельца квартиры нет возможности или желания снять с регистрации всех, кто в ней прописан. Чаще всего потенциальные покупатели сразу отказываются от заключения сделки, когда узнают подобные факты. Тем не менее, существует целый ряд случаев, когда подобная покупка не представляет опасности, так как прописанного можно будет без проблем снять с регистрации позднее.

Получается, что реализовать жилую недвижимость, когда в ней кто-либо зарегистрирован вполне реально. Однако для покупателя такие особенности недвижимости имеют принципиальное значение.

Не стоит сразу отказываться от сделки, если в жилье кто-то остаётся прописан. Однако важно понимать: принципиальное значение отводится не самому факту наличия регистрации, а основанию её возникновения.

Статьёй 292 ГК РФ зафиксирован ряд случаев, когда право проживания автоматически ликвидируется при изменении собственника. В итоге новому владельцу достаточно обратиться с заявлением в паспортный стол об автоматическом снятии с регистрации посторонних. Если здесь откажут, собственник вправе обращаться в судебные органы. Однако выписать принудительно можно не всех.

Легче всего выписать граждан, у которых временная регистрация. Если он в квартире не проживает, можно и вовсе только дождаться, когда у него закончится прописка. Чаще всего временная регистрация выдаётся на срок в несколько месяцев, обычно он не превышает одного года.

Сложнее ситуация, если посторонние лица имеют постоянную регистрацию в приобретаемой квартире. В этом случае нередко сотрудники паспортных столов не желают принимать на себя ответственность и боятся возможных проблем. В результате в снятии с регистрации по заявлению нового собственника такие организации зачастую отказывают.

В представленной выше ситуации приходится обращаться в судебные органы. Однако на практике в большинстве случаев подобные дела решаются в пользу нового владельца. Иногда в решении суда присутствуют определённые условия, например, на снятие с учёта предоставляется конкретный срок.

Может возникнуть ситуация, когда прописанный в квартире не проживает. При этом найти его не представляется возможным. В этом случае новый собственник недвижимости может предоставить в суд доказательства, что гражданин в квартире не живёт. В итоге снятие с регистрации будет проведено в принудительном порядке.

Понимание сути проблемы не будет полным, если не разобраться, кого выписать будет крайне сложно. Категорий таких граждан немного. Соответственно, если человек не относится ни к одной из них, выписать его вполне реально.

Категории лиц, выписать которых принудительно не получится:

1. У гражданина имеется право собственности. Такая ситуация может возникнуть в случае приобретения части недвижимости. Совладельцев квартиры с жилплощади выписать невозможно. У таких граждан имеется полное право проживать в принадлежащей им доле квартиры. Единственный вариант – попытаться выкупить у совладельца его долю, если, конечно, он согласится.
2. Право собственности возникло по завещанию, которое предполагает пожизненное проживание вне зависимости от того, кому принадлежит жилплощадь. Такого собственника снять с регистрации не удастся. Продавец должен до заключения сделки предоставить информацию о наличии таких прописанных. Чтобы не рисковать, можно запросить подобные данные отдельно.
3. Право собственности на квартиру получено в результате её приватизации. Если гражданин проживал в квартире до её приватизации и отказался от участия в этой процедуре, он получает право пожизненно проживать в ней. При этом изменение собственника никакого значения не имеет.
4. Квартира приобретена через жилищный кооператив. В этом случае каждый, кто внёс даже небольшой паевой взнос за неё, автоматически получает право проживать в купленной недвижимости. При этом собственник также значения не имеет.
5. Наличие брачного контракта. Если квартира принадлежит на праве собственности супругам, которые составили брачный контракт, его также необходимо проанализировать. Такой документ может содержать пункт, что какой-либо член семьи вправе пожизненно проживать на жилплощади. При этом неважно, кому будет принадлежать недвижимость.
6. Имеется договор ренты. Такое соглашение подразумевает, что гражданин ухаживает за определённым человеком, взамен этого получает права на его квартиру. Продать такую недвижимость вполне реально. При этом выписать человека, за которым по договору осуществляется уход, невозможно.
7. Несовершеннолетние собственники. Чтобы продать жилплощадь, на которой зарегистрированы несовершеннолетние граждане, придётся получить соответствующее разрешение органов опеки. Без этого документа сделка считается незаконной. Если всё-таки удастся получить право собственности на такую квартиру, выписать детей можно будет только в случае обеспечения их равнозначной жилплощадью.

Покупатель должен помнить: прежде чем заключить сделку, следует проверить квартиру на наличие зарегистрированных лиц. Если этого не сделать, есть риск, что покупка будет признана недействительной. В конечном итоге покупатель лишится недвижимости, а деньги вернуть будет крайне сложно.

Свести риск к минимуму можно, обратившись к опытному нотариусу. Он сможет заранее предупредить о возможной проблеме.

Таким образом, продать квартиру вполне реально даже при наличии в ней прописанных лиц. Сделка при этом до момента, когда зарегистрированных придётся выселять, практически идентична традиционной процедуре.

📄 Порядок продажи квартиры следующий:

1. С прописанными в квартире обсуждается необходимость их снятия с регистрационного учёта. Если по какой-либо причине сделать это невозможно, покупателю следует предоставить информацию о прописанных. Особенно это касается категорий граждан, которых позже снять с регистрации невозможно.
2. Оформляется договор купли-продажи. В большинстве случаев он стандартный и не содержит сведений о наличии зарегистрированных в недвижимости лиц.
3. Нотариальное заверение договора. Этот этап не является обязательным. Однако сделки с квартирами при наличии прописанных лиц являются сильно рискованными. Минимизировать проблемы можно именно посредством обращения в нотариальную контору.
4. После этого осуществляется регистрация в государственных органах и переоформление права собственности на недвижимость.
5. Подписывается акт приёма-передачи квартиры и ключей от неё, производится окончательный расчёт.
6. Прописанные на жилплощади граждане снимаются с регистрации в добровольном или принудительном порядке.

Если в квартире прописан человек, который имеет право пожизненного проживания в ней, стоимость недвижимости обычно значительно ниже↓. Это вполне естественно, ведь новому собственнику придётся мириться с чужими людьми в своей квартире.

Сделку по продаже квартиры при наличии зарегистрированных на ней граждан нельзя назвать стандартной. Поэтому процедура может затягиваться. Формально есть шанс закончить сделку за несколько дней. Однако в большинстве случаев на окончательное оформление уходит несколько месяцев.

8. Заключение + видеоролик по теме 🎥

Продажа квартиры – процедура достаточно сложная. Справиться с ней самостоятельно конечно можно, но придётся знать целый ряд тонкостей и нюансов. Особенно это касается ситуаций, когда продаётся жилплощадь, приобретённая в ипотеку или с использованием материнского капитала, а также при наличии зарегистрированных в недвижимости граждан. Также могут возникнуть определённые сложности при продаже доли в квартире.

Черпайте также информацию о том, как и где продать квартиру быстро и дорого, из этого видеоролика:

Редакция журнала "Biznesmenam.com" желает, чтобы все сделки с недвижимостью проходили без проблем и с максимальной выгодой для вас!

🔔 Если вам понравилась статья, не забудьте поделиться ей в соц сетях со своими друзьями. До новых встреч! 🤝